Imposte sull'acquisto della casa
Registro, ipotecaria e catastale, oppure l'IVA se vendi un'impresa. Con il prezzo-valore le imposte si pagano sul valore catastale, non sul prezzo: quasi sempre molto meno.
Formula in chiaro 2 fonti ufficiali Verificato il 1 settembre 2026 Segnala un errore
Imposte sull'acquisto della casa
| Prezzo pattuito nell'atto | 200.000,00 € |
|---|---|
| Rendita catastale | 900,00 € |
| Con i benefici prima casa | No, seconda casa o senza benefici |
| Chi vende | Da un privato (niente IVA) |
| Applichi il prezzo-valore | Sì, uso il prezzo-valore |
| Totale delle imposte | 10.306,00 € |
| Su cosa si pagano le imposte | 113.400,00 € |
| Valore catastale | 113.400,00 € |
| Imposta di registro | 10.206,00 € |
| IVA | 0,00 € |
| Ipotecaria e catastale | 100,00 € |
| Risparmiato grazie al prezzo-valore | 7.794,00 € |
Esempio calcolato dal nostro motore il 1 settembre 2026.
Come calcoliamo questa pagina
Regole in vigore nel 2026. Da un privato si paga l'imposta di registro — il 2 % con i benefici prima casa, il 9 % altrimenti — più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Da un'impresa con IVA si paga invece l'IVA sul prezzo, 4 % o 10 %, e le tre imposte diventano fisse a 200 euro ciascuna. La differenza vera però è un'altra: con il PREZZO-VALORE le imposte di registro non si calcolano sul prezzo pattuito ma sul valore catastale, che è la rendita rivalutata del 5 % per 110 o per 120.
- Il prezzo-valore vale solo per le cessioni non soggette a IVA a favore di persone fisiche, e va chiesto espressamente al notaio nell'atto.
- Non comprende l'onorario del notaio, la provvigione dell'agenzia e l'imposta di bollo, che sulla prima casa sono spesso più delle imposte stesse.
- L'imposta di registro non scende sotto i 1.000 euro, qualunque sia la base.
- I benefici prima casa hanno requisiti precisi su residenza, categoria catastale e possesso di altri immobili, e si perdono se non si rispettano: qui si assume che ci siano.
Esempi svolti
L'esempio della guida dell'Agenzia: casa da 200.000 euro
Prezzo pattuito nell'atto 200.000,00 € Rendita catastale 900,00 € Con i benefici prima casa No, seconda casa o senza benefici Chi vende Da un privato (niente IVA) Totale delle imposte 10.306,00 €
Con una rendita di 900 euro il valore catastale è 113.400, cioè 900 × 1,05 × 120. Il registro al 9 % si paga su quello: 10.206 euro invece dei 18.000 che verrebbero sul prezzo. Il prezzo-valore fa risparmiare 7.794 euro.
La stessa casa con i benefici prima casa
Prezzo pattuito nell'atto 200.000,00 € Rendita catastale 900,00 € Con i benefici prima casa Sì, con i benefici prima casa Chi vende Da un privato (niente IVA) Totale delle imposte 2.179,00 €
Cambiano due cose insieme: il coefficiente scende da 120 a 110 e l'aliquota dal 9 % al 2 %. Il valore catastale diventa 103.950 e il registro 2.079 euro. Fra prima e seconda casa, sullo stesso immobile, ballano più di ottomila euro.
I numeri di questi esempi non sono scritti a mano: li calcola lo stesso motore della pagina, ogni volta che il sito viene pubblicato.
Il prezzo-valore è la cosa che conta, e quasi nessuno la calcola
Comprando da un privato, chi acquista una casa per uso abitativo può chiedere che le imposte si calcolino sul valore catastale invece che sul prezzo. Non è un'agevolazione oscura: è nella guida dell'Agenzia, e il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. Nell'esempio qui sopra sono 113.400 contro 200.000, e il risparmio è quasi ottomila euro.
C'è un secondo vantaggio che non si vede nei numeri: scegliendo il prezzo-valore, l'Agenzia non può contestare il valore dichiarato. Si rinuncia a niente e si guadagna certezza.
Da privato o da impresa: due mondi
Da un privato si paga il registro in percentuale e due imposte fisse da 50 euro. Da un'impresa che vende con IVA si paga l'IVA sul prezzo pieno — il prezzo-valore non si applica — e in cambio le tre imposte diventano fisse a 200 euro ciascuna. Sulla prima casa il 4 % di IVA su 200.000 euro fa 8.000, contro i 2.079 di registro comprando da un privato: la stessa casa costa in imposte quattro volte tanto secondo chi la vende.
Quello che manca a questo conto
Le imposte non sono la voce più grossa nell'acquisto di una prima casa. Ci sono l'onorario del notaio, che su un rogito ordinario sta fra i 1.500 e i 2.500 euro, la provvigione dell'agenzia se c'è, di solito il 3 % più IVA, e l'imposta di bollo. Questa pagina calcola solo la parte fiscale, ed è bene saperlo prima di fare il conto totale.
Domande frequenti
Come faccio a sapere la rendita catastale?
È sulla visura catastale dell'immobile, che si chiede all'Agenzia delle Entrate o si trova nell'atto di provenienza. Il venditore la conosce.
Il prezzo-valore lo devo chiedere?
Sì, va richiesto espressamente al notaio e indicato nell'atto. Non si applica da solo, ed è il motivo per cui vale la pena sapere che esiste prima di andare dal notaio.
Perché comprando da un'impresa pago di più?
Perché l'IVA si calcola sul prezzo pieno e il prezzo-valore non si applica alle cessioni soggette a IVA. In compenso registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro.
Vale anche per un terreno o un negozio?
No. Il prezzo-valore riguarda gli immobili a uso abitativo e le loro pertinenze, acquistati da persone fisiche.