Cedolare secca o tassazione ordinaria
Quale delle due conviene sul tuo affitto: la cedolare a aliquota fissa o l'IRPEF ordinaria sul canone. Il confronto si fa sul netto, non sull'aliquota.
Formula in chiaro 2 fonti ufficiali Verificato il 31 agosto 2026 Segnala un errore
Cedolare secca o tassazione ordinaria
| Canone in un anno | 9.600,00 € |
|---|---|
| Aliquota della cedolare | 21,00 % |
| La tua aliquota IRPEF marginale | 33,00 % |
| Addizionali regionale e comunale | 2,50 % |
| Imposta con la cedolare | 2.016,00 € |
| Quanto risparmi con la cedolare | 1.221,60 € |
| Imposta con la cedolare | 2.016,00 € |
| Imposta con la tassazione ordinaria | 3.237,60 € |
| Ti resta, con la cedolare | 7.584,00 € |
| Ti resta, con l'ordinaria | 6.362,40 € |
| Imponibile ordinario (95 % del canone) | 9.120,00 € |
Esempio calcolato dal nostro motore il 31 agosto 2026.
Come calcoliamo questa pagina
imposta_cedolare = canone_annuo * aliquota_cedolare
Regole in vigore nel 2026. Con la cedolare secca si paga un'aliquota fissa sull'INTERO canone: 21 % per i contratti a canone libero, 10 % per quelli a canone concordato. Con la tassazione ordinaria il canone entra nel reddito complessivo con l'abbattimento forfettario del 5 %, e su quell'imponibile si pagano IRPEF e addizionali alla tua aliquota marginale. Il confronto va fatto sul netto, non sulle aliquote: 21 % su tutto il canone e 33 % sul 95 % del canone non si confrontano a occhio.
- Sulle locazioni brevi l'aliquota è il 26 % dal 2024, ridotta al 21 % per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta a scelta del contribuente. Dal 2026 la cedolare sulle locazioni brevi si può usare al massimo su due appartamenti nell'anno: oltre, l'attività si considera imprenditoriale.
- Con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. Su contratti lunghi e con inflazione alta è un costo che il conto qui non vede.
- La cedolare sostituisce anche l'imposta di registro e di bollo sul contratto, che con la tassazione ordinaria si pagano a parte: sono un ulteriore punto a favore che questa pagina non conteggia.
- Il canone che riduce il reddito complessivo può far perdere detrazioni e bonus legati al reddito: è un effetto indiretto che va guardato caso per caso.
Esempi svolti
Un affitto da 800 euro al mese, aliquota IRPEF al 33 %
Canone in un anno 9.600,00 € Aliquota della cedolare 21,00 % La tua aliquota IRPEF marginale 33,00 % Addizionali regionale e comunale 2,50 % Quanto risparmi con la cedolare 1.221,60 €
Con la cedolare si pagano 2.016 euro; con la tassazione ordinaria 3.237,60, perché il 35,5 % complessivo si applica al 95 % del canone. La cedolare fa risparmiare 1.221,60 euro l'anno, cioè quasi un mese e mezzo di affitto.
Lo stesso affitto per chi sta nel primo scaglione
Canone in un anno 9.600,00 € Aliquota della cedolare 21,00 % La tua aliquota IRPEF marginale 23,00 % Addizionali regionale e comunale 2,50 % Quanto risparmi con la cedolare 309,60 €
Qui il vantaggio si assottiglia: 2.325,60 euro con l'ordinaria contro 2.016 con la cedolare, cioè 309,60 di differenza. È il caso in cui vale la pena rifare il conto con il canone concordato al 10 %, dove la cedolare torna a staccare nettamente.
I numeri di questi esempi non sono scritti a mano: li calcola lo stesso motore della pagina, ogni volta che il sito viene pubblicato.
Perché non basta confrontare le aliquote
Le due tassazioni non colpiscono la stessa base. La cedolare prende il 21 % di tutto il canone; l'ordinaria prende la tua aliquota marginale più le addizionali, ma solo sul 95 % del canone, perché il 5 % è abbattuto forfettariamente. Un 21 % su cento e un 35,5 % su novantacinque sono due conti diversi, ed è per questo che la pagina calcola il netto invece di mettere due percentuali una accanto all'altra.
L'aliquota da usare è quella MARGINALE, non quella media: il canone si somma agli altri redditi, quindi viene tassato sulla cima del reddito, non sulla media.
Quando la cedolare non conviene
Praticamente sempre conviene, ma il margine si assottiglia sui redditi bassi, dove l'aliquota marginale è il 23 % e le detrazioni sono più generose. Ci sono poi due costi che il conto non vede: la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone, che su un contratto 4+4 con inflazione al 2 % vale parecchio, e la perdita di eventuali oneri deducibili che l'imponibile più alto avrebbe assorbito.
Il canone concordato è la scelta che pesa di più
Il 10 % invece del 21 % dimezza l'imposta, e in molte città il canone concordato viene compensato dalle agevolazioni IMU comunali. Il canone massimo lo fissano gli accordi territoriali fra le associazioni di proprietari e inquilini, e serve l'attestazione di rispondenza. Vale sempre la pena fare il conto con entrambe le aliquote prima di scegliere il tipo di contratto: si sceglie una volta e vale per anni.
Domande frequenti
Posso cambiare idea dopo aver scelto?
Sì. L'opzione si esercita alla registrazione o per le annualità successive, e si può revocare. Ogni anno si può decidere di nuovo.
Vale anche per gli affitti brevi?
Sì, ma con regole sue: dal 2024 l'aliquota è il 26 %, ridotta al 21 % per una sola unità immobiliare a scelta. Dal 2026 il limite è di due appartamenti nell'anno, oltre i quali si è considerati imprenditori.
Con la cedolare pago ancora l'IMU?
Sì. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto, non l'IMU, che è dovuta sull'immobile a prescindere da come è tassato l'affitto.