Rendimento di un immobile affittato
Il rendimento lordo di un affitto è quello che si legge negli annunci. Quello netto, tolte spese e tasse, è un altro numero.
Formula in chiaro 1 fonte ufficiale Verificato il 31 agosto 2026 Segnala un errore
Rendimento di un immobile affittato
| Prezzo immobile | 180.000,00 € |
|---|---|
| Canone mensile medio | 750,00 € |
| Spese annue | 2.800,00 € |
| Rendimento netto | 3,44 % |
| Rendimento lordo | 5,00 % |
| Canone annuo | 9.000,00 € |
| Reddito netto annuo | 6.200,00 € |
| Anni per rientrare | 29,0 |
Esempio calcolato dal nostro motore il 31 agosto 2026.
Come calcoliamo questa pagina
rendimento_netto = (canone_mensile * 12 - spese_annue) / prezzo_immobile
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso il prezzo dell'immobile. Quello netto sottrae le spese annue prima di dividere: tasse, condominio a carico del proprietario, manutenzione, assicurazione, e la quota che va persa nei mesi senza inquilino.
- Le spese sono un campo unico, e sono la voce che decide tutto: metterle basse fa uscire un rendimento che non esiste.
- Il prezzo dell'immobile deve comprendere le spese d'acquisto — imposte, notaio, agenzia — altrimenti il rendimento è sovrastimato di qualche punto percentuale.
- Non tiene conto della rivalutazione o della perdita di valore dell'immobile, che su orizzonti lunghi pesa quanto e più della rendita.
- Non tiene conto della morosità, che è il rischio principale di un affitto e non compare in nessuna tabella di rendimento.
Esempi svolti
Un bilocale da 150.000 euro affittato a 650
Prezzo immobile 150.000,00 € Canone mensile medio 650,00 € Spese annue 2.400,00 € Rendimento netto 3,60 %
Il rendimento lordo è il 5,20 %, quello netto il 3,60 %: le spese si portano via quasi un terzo. Restano 5.400 euro l'anno, e a questo ritmo il prezzo dell'immobile rientra in 27,8 anni.
Un immobile che sembra rendere di più
Prezzo immobile 95.000,00 € Canone mensile medio 500,00 € Spese annue 3.800,00 € Rendimento netto 2,32 %
Il lordo è il 6,32 %, più alto del caso precedente, e per questo l'annuncio lo racconterebbe come l'affare migliore. Il netto è il 2,32 %: le spese si mangiano due terzi della rendita, e il rientro passa da 28 a 43 anni.
I numeri di questi esempi non sono scritti a mano: li calcola lo stesso motore della pagina, ogni volta che il sito viene pubblicato.
Il rendimento lordo è il numero degli annunci
È facile da calcolare e sempre lusinghiero, ed è per questo che compare ovunque. Ma un immobile non produce il canone: produce il canone meno tutto quello che serve per tenerlo affittato. I due esempi qui sopra sono costruiti apposta perché il secondo abbia il lordo più alto e il netto molto più basso: è la situazione tipica di un immobile economico in un condominio con spese alte, o che resta sfitto qualche mese l'anno.
Cosa mettere nelle spese
Le tasse sul reddito da locazione, che con la cedolare secca sono una percentuale fissa del canone. Le spese condominiali che restano al proprietario, cioè quelle straordinarie. L'assicurazione. La manutenzione, che su un usato non è zero neanche in un anno tranquillo: una regola prudente è l'uno per cento del valore dell'immobile all'anno. E lo sfitto, la voce che quasi nessuno mette: un mese vuoto ogni due anni è il 4 % del canone.
Il confronto con le alternative
Un rendimento netto del 3,6 % va confrontato con quello che gli stessi soldi renderebbero altrove, al netto delle imposte e con un'idea del rischio. Un immobile ha una rendita relativamente stabile e la possibilità di rivalutarsi, ma è illiquido, concentrato su un singolo bene e richiede lavoro. Il conto puramente numerico non decide da solo, però è il punto da cui partire — e nel secondo esempio dice qualcosa di netto: il 2,32 % non compensa nessuno di quei rischi.
Domande frequenti
Devo mettere il prezzo pagato o il valore attuale?
Dipende dalla domanda. Il prezzo pagato dice com'è andato l'investimento; il valore attuale dice se conviene tenerlo o venderlo oggi. Sono due conti diversi e vale la pena farli entrambi.
Che rendimento netto è considerato buono in Italia?
Dipende moltissimo dalla città e dalla zona. In generale i centri delle grandi città rendono meno in percentuale — i prezzi sono alti rispetto ai canoni — e le periferie e i centri minori rendono di più, con più rischio di sfitto e di morosità.
Gli anni per rientrare sono un buon indicatore?
È l'inverso del rendimento netto, quindi dice la stessa cosa in un'altra forma. È utile perché rende immediato quello che una percentuale nasconde: 43 anni di rientro sono più eloquenti del 2,32 %.