Estinzione anticipata del mutuo

Il debito residuo non è la somma delle rate che restano

È l'equivoco più comune. Se ti restano 180 rate da 809 euro, la somma fa 145.729 euro, ma per chiudere oggi ne servono 112.476. La differenza — 33.253 euro — sono gli interessi dei prossimi quindici anni, che estinguendo non maturano più. Chi chiede alla banca «quanto manca» e si sente dire una cifra molto più bassa di quella che aveva in mente sta vedendo questa differenza.

Quando conviene, e quando no

Il confronto giusto non è fra il risparmio e zero: è fra il tasso del mutuo e quello che quei soldi renderebbero altrove, al netto delle tasse. Estinguere un mutuo al 3,6 % equivale a un investimento sicuro che rende il 3,6 % netto, il che è parecchio. Se invece il mutuo è a un tasso molto basso — i mutui del 2021 stanno intorno all'uno per cento — tenerlo e investire la liquidità può rendere di più.

Vanno messe nel conto due cose che il calcolo non vede: la detrazione degli interessi passivi che si perde, e il fatto che una liquidità usata per estinguere non è più disponibile in caso di imprevisti. Un fondo di emergenza viene prima di un'estinzione anticipata.

Estinzione totale e parziale

Questa pagina calcola l'estinzione totale. Nell'estinzione parziale si versa una somma che abbatte il capitale, e si sceglie se tenere la stessa rata accorciando la durata — che è quasi sempre la scelta migliore, perché taglia gli interessi futuri — o tenere la durata abbassando la rata.