Piano di ammortamento del mutuo
Alla rata che scegli: quanto stai ancora pagando di interessi, quanto di capitale, e quanto ti resta da restituire.
Formula in chiaro 2 fonti ufficiali Verificato il 31 agosto 2026 Segnala un errore
Piano di ammortamento del mutuo
| Capitale | 200.000,00 € |
|---|---|
| Tan | 3,20 % |
| Durata | 25 anni |
| Rata numero | 60 |
| Debito residuo | 171.670,23 € |
| Rata | 969,36 € |
| Quota capitale | 510,21 € |
| Quota interessi | 459,15 € |
| Interessi pagati | 29.831,71 € |
Esempio calcolato dal nostro motore il 31 agosto 2026.
Come calcoliamo questa pagina
Ammortamento alla francese: la rata è sempre uguale, ma dentro cambia. Gli interessi di ogni rata si calcolano sul debito che resta all'inizio di quel mese, e quello che avanza va a capitale. Siccome il debito scende piano, all'inizio quasi tutta la rata è interesse e alla fine quasi tutta capitale.
- Vale per un tasso fisso. Con un tasso variabile la rata cambia a ogni revisione e il piano si riscrive da capo.
- Non comprende assicurazioni, imposta sostitutiva e spese di incasso rata: quelle stanno nel TAEG, che è un'altra pagina.
- Le banche arrotondano ogni rata al centesimo, quindi l'ultima rata di un piano reale differisce di qualche euro da questo conto.
Esempi svolti
La prima rata di un mutuo da 180.000 euro
Capitale 180.000,00 € Tan 3,50 % Durata 30 anni Rata numero 1 Debito residuo 179.716,72 €
La rata è 808,28 euro, e alla prima rata 525,00 sono interessi e 283,28 capitale: quasi due terzi di quello che versi non intacca il debito. Dopo un mese di mutuo devi ancora 179.716,72 euro su 180.000.
Lo stesso mutuo dopo dieci anni
Capitale 180.000,00 € Tan 3,50 % Durata 30 anni Rata numero 120 Debito residuo 139.368,38 €
Alla rata 120 hai versato 96.993 euro e il debito è sceso di 40.632: gli altri 56.362 sono interessi. Il debito residuo è ancora 139.368 euro, cioè il 77 % del capitale iniziale dopo un terzo delle rate. È il numero che sorprende chi pensa di aver quasi pagato metà mutuo.
I numeri di questi esempi non sono scritti a mano: li calcola lo stesso motore della pagina, ogni volta che il sito viene pubblicato.
Perché all'inizio si pagano quasi solo interessi
Non è una scelta della banca: è aritmetica. Gli interessi di un mese si calcolano sul debito che hai in quel mese, e all'inizio il debito è tutto. Con 180.000 euro al 3,5 % il primo mese matura 525 euro di interessi; la rata è 808, quindi al capitale ne restano 283. Il mese dopo il debito è appena più basso, gli interessi appena minori, la quota capitale appena più alta. Il meccanismo si inverte lentamente, e il punto in cui la quota capitale supera quella di interesse su un trentennale arriva verso il tredicesimo anno.
La conseguenza pratica è quella che si legge nel secondo esempio: dopo dieci anni su trenta hai pagato quasi 97.000 euro e il debito è sceso di 40.000. Chi vende casa a metà mutuo scopre lì che il residuo da estinguere è molto più alto di quanto si aspettava.
A cosa serve leggere una rata singola
A due cose concrete. La prima è la surroga: conviene quando sei ancora nella parte del piano in cui gli interessi pesano, perché è lì che un tasso più basso ha qualcosa su cui mordere. La seconda è la detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo prima casa, che si calcola sulla quota interessi dell'anno: quella quota la trovi sommando le rate dell'anno, e questa pagina la dà rata per rata.
Alla francese e all'italiana
In Italia i mutui sono quasi tutti alla francese: rata costante, quota capitale crescente. Esiste anche l'ammortamento all'italiana, dove è la quota capitale a essere costante e la rata a scendere nel tempo: si paga di più all'inizio e meno interessi in totale, ma le banche non lo propongono quasi mai perché la prima rata risulta più alta e quindi il mutuo sembra meno sostenibile.
Domande frequenti
Quando la quota capitale supera quella degli interessi?
Dipende dal tasso e dalla durata. Su un trentennale al 3,5 % succede intorno al tredicesimo anno; su un ventennale allo stesso tasso già intorno al settimo. Più il tasso è alto, più il sorpasso arriva tardi.
Perché il debito residuo scende così lentamente?
Perché scende solo della quota capitale, non della rata intera. Nei primi anni la quota capitale è un terzo della rata o meno, quindi ogni mille euro versati il debito cala di trecento.
Questo piano coincide con quello della banca?
A meno di pochi euro. Le differenze vengono dagli arrotondamenti al centesimo su ogni rata e dal conteggio dei giorni del primo periodo, che alcune banche calcolano sui giorni effettivi invece che sul mese pieno.