Quanto mutuo posso permettermi
Dal reddito alla cifra che una banca ti presterebbe, passando dalla rata che regge: il conto si fa in questo ordine, non al contrario.
Formula in chiaro 2 fonti ufficiali Verificato il 31 agosto 2026 Segnala un errore
Quanto mutuo posso permettermi
| Reddito mensile | 2.200,00 € |
|---|---|
| Quota reddito | 33,00 % |
| Tan | 3,20 % |
| Durata | 25 anni |
| Capitale ottenibile | 149.789,87 € |
| Rata sostenibile | 726,00 € |
| Interessi totali | 68.010,13 € |
| Totale restituito | 217.800,00 € |
Esempio calcolato dal nostro motore il 31 agosto 2026.
Come calcoliamo questa pagina
capitale_ottenibile = se(tan == 0, reddito_mensile * quota_reddito * anni * 12, reddito_mensile * quota_reddito * (1 - (1 + tan / 12) ^ (-anni * 12)) / (tan / 12))
Si parte dalla rata che il reddito regge — una quota del netto mensile, di solito un terzo — e da lì si risale al capitale che quella rata sostiene per la durata e al tasso scelti. È l'ordine giusto: prima quanto puoi pagare ogni mese, poi quanto ti prestano.
- La quota di reddito è un campo, non una regola di legge. Le banche in Italia usano di solito un terzo del netto, ma valutano anche gli altri finanziamenti in corso, il tipo di contratto e chi altro c'è in famiglia.
- Il capitale che esce è quello che la rata sostiene, non quello che la banca concederà: pesano anche l'anticipo disponibile e il rapporto fra mutuo e valore dell'immobile, che raramente supera l'80 %.
- Non comprende le spese d'acquisto — notaio, imposte, agenzia — che sulla prima casa valgono qualche punto percentuale del prezzo e vanno pagate a parte.
Esempi svolti
Uno stipendio da 1.800 euro netti
Reddito mensile 1.800,00 € Quota reddito 30,00 % Tan 3,50 % Durata 30 anni Capitale ottenibile 120.255,29 €
Con il 30 % del netto la rata sostenibile è 540 euro, che su trent'anni al 3,5 % corrisponde a un mutuo da 120.255 euro. Gli interessi totali sono 74.145 euro: più della metà del capitale, ed è il prezzo della durata lunga.
Due redditi, 3.200 euro, su vent'anni
Reddito mensile 3.200,00 € Quota reddito 33,00 % Tan 3,50 % Durata 20 anni Capitale ottenibile 182.081,61 €
La rata sale a 1.056 euro e il capitale a 182.082. Vale la pena confrontare gli interessi con il caso di sopra: 71.358 euro qui contro 74.145 là, cioè meno interessi su un mutuo molto più grande. La durata conta più dell'importo.
I numeri di questi esempi non sono scritti a mano: li calcola lo stesso motore della pagina, ogni volta che il sito viene pubblicato.
La regola del terzo, e da dove viene
Il limite di un terzo del reddito netto non è una legge: è la prassi con cui le banche italiane valutano la sostenibilità, e serve a lasciare abbastanza margine per vivere e per assorbire un imprevisto. Chi ha altri finanziamenti in corso se li vede sottrarre da quel terzo, perché quello che conta è la somma di tutte le rate.
Il campo qui è modificabile apposta. Alzarlo al 40 % fa uscire un capitale più alto e mostra esattamente quanto: serve a capire il prezzo di quella scelta, non a suggerirla.
La durata è la leva che si sottovaluta
Allungare la durata abbassa la rata, ed è per questo che viene proposta. Ma gli interessi non scendono: salgono, perché li paghi per più tempo su un debito che scende più lentamente. Nei due esempi si vede in modo netto: un mutuo da 182.000 euro su vent'anni costa meno interessi di uno da 120.000 su trenta.
Quello che manca al conto
Il capitale che esce da questa pagina è quello che la rata sostiene. Perché diventi il prezzo di una casa bisogna aggiungere l'anticipo — le banche finanziano di norma fino all'80 % del valore, quindi serve almeno un quinto in contanti — e sottrarre le spese d'acquisto, che sulla prima casa comprendono notaio, imposte e provvigione dell'agenzia.
Domande frequenti
Le banche guardano il netto o il lordo?
Il netto mensile, quello che arriva sul conto. Per un lavoratore autonomo si guarda il reddito dichiarato delle ultime annualità, mediato.
Il mutuo può coprire il cento per cento del prezzo?
Esistono mutui oltre l'80 % con garanzie aggiuntive, e per gli under 36 esistono fondi di garanzia pubblici. Sono l'eccezione e costano di più in termini di tasso.
Conviene una rata più bassa o una durata più corta?
Una durata più corta costa molto meno in interessi, ma lascia meno margine ogni mese. La scelta prudente è una durata che tenga la rata sotto il terzo del netto anche in uno scenario peggiore, non quella che massimizza il capitale.